مسكن در یك قدمی دلار قرار گرفت

ركود مسكن از اوایل سال 1392 تا نیمه دوم 1396 كه با ثبات نسبی قیمت همراه بود، به گفته كارشناسان، طولانی‌تر از ركود معمول این بخش طی چهار دهه اخیر بود. معمولاً دوره‌های ركود مسكن بعد از انقلاب اسلامی بین 10 تا 12 فصل طول كشیده است اما ركود این دوره 21 فصل به طول انجامید و طبیعتاً باید به تدریج شاهد آن می‌بودیم كه نرخ رشد قیمت مسكن از تورم عمومی پیشی بگیرد. این اتفاق می‌توانست منجر به این شود كه فعالان اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در این بازار ترغیب شوند.
ساخت و ساز در ركود 21 ماهه قبل از آذرماه 1396 به حدود یك سوم سال‌های قبل از آن رسیده بود و این نگرانی را ایجاد كرد كه فشار تقاضا منجر به رشد قیمت مسكن شود. به هر حال در شرایطی كه از اوایل سال 1396 به تدریج نشانه‌های رشد قیمت مسكن بالاتر از نرخ تورم در بازار مشاهده شد و سازندگانی كه بیش از چهار سال از این عرصه دور بودند را برای سرمایه‌گذاری امیدوار كرد، به یكباره از آذرماه 1396 شاهد ایجاد تلاطم در بازارهای ارز و سكه بودیم و پیش‌بینی می‌شد كه در بازار دیر پذیر مسكن نیز این اتفاق بیفتد. هرچند همان آذرماه 1396 شاهد افزایش 50 درصدی معاملات مسكن بودیم كه نشان می‌داد نوسان‌گیران، آینده بازار مسكن را صعودی ارزیابی كرده‌اند.
قیمت مسكن 2.8 برابر شد
قیمت مسكن شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال نسبت به دو سال قبل 2.8 برابر شد اما بررسی‌ها نشان می‌دهد سازندگان به دلیل جهش قیمت نهاده‌های ساختمانی، عوارض شهرداری و نبود چشم‌انداز روشن از عایدی سرمایه، هنوز ریسك ورود به این عرصه را نمی‌پذیرند.
در خردادماه 1398 دلار نسبت به فروردین ماه 1396 بالغ بر 238 درصد، سكه 283 درصد و مسكن 189 درصد افزایش قیمت داشته‌اند. روی كاغذ، هنوز بازار مسكن از دو بازار رقیب عقب‌تر است اما با توجه به كاهش 61 درصدی معاملات در 20 روز ابتدای خرداد ماه 1398 كارشناسان ظرفیت جهشی برای این بازار متصور نیستند.
قطعاً نمی‌توان چهار برابر شدن نقدینگی را در رشد لجام‌گسیخته قیمت مسكن بی‌تاثیر دانست. نقدینگی از حدود 470 هزار میلیارد تومان در بهار 1392 به 1,950 هزار میلیارد تومان در اردیبهشت ماه 1398 رسیده و 4.1 برابر شده است. هم‌چنین طبق محاسبات، قیمت مسكن شهر تهران از فروردین 1396 تا اردیبهشت 1398 بالغ بر 2.8 برابر شده است. قیمت آپارتمان در تهران در اردیبهشت ماه امسال به میانگین 12 میلیون و 670 هزار تومان در هر متر مربع رسید كه 112 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل و 179 درصد نسبت به اردیبهشت دو سال قبل افزایش یافت. این در حالی است كه معاملات با 12.1 هزار فقره 36 درصد نسبت به اردیبهشت سال قبل و 26 درصد نسبت به اردیبهشت دو سال قبل كمتر شده است.
به نظر می‌رسد در شرایط فعلی بازار مسكن از منطق علم اقتصاد خارج شده است؛ چرا كه با وجود سیر نزولی معاملات، قیمت‌ها مسیر صعودی در پیش گرفته است. همین اردیبهشت 1398 قیمت مسكن با 12.5 درصد رشد ماهیانه، بالاترین نرخ رشد را از سال 1392 تا كنون تجربه كرد.
شش عامل جهش قیمت مسكن در اردیبهشت
قیمت مسكن شهر تهران در اردیبهشت ماه در شرایطی اوج گرفت كه تورم ماهیانه ملك در كشور از حدود دو درصد به 0.6 درصد رسید و رشد قیمت در پایتخت را سوال برانگیز كرد. كمبود شدید فایل‌های دارای قیمت مناسب، نبود چشم‌انداز روشن در بازارهای طلا ارز و بورس، رشد قیمت كمتر بازار مسكن نسبت به بازارهای یاد شده، پایان معافیت صادرات نفت ایران در نیمه اول اردیبهشت، انتظارات تورمی ناشی از سردرگمی بازار و ماهیت مسكن به عنوان یك دارایی مطمئن را در هجوم تقاضا به سمت این بازار در اردیبهشت ماه مؤثر شناخته شده است.
واسطه‌های ملكی از نیمه دوم اردیبهشت ماه اعلام كردند كه تقاضا در بازار مسكن فروكش كرده است. خروج سفته‌بازان از بازار در نیمه دوم، فضا را تا حدودی برای تقاضای مصرفی باز گذاشت و روند افزایش قیمت‌ها تا حدودی كنترل شد. به گفته دفاتر مشاور املاك، معاملات به ندرت صورت می‌گیرد اما آپارتمان‌هایی كه با قیمت مناسب عرضه می‌شود در ساعات اولیه به فروش می‌رسد. از سوی دیگر دست به دست شدن مكرر مسكن توسط سوداگران به تورم این بازار منجر شده و ذهنیت انتظارات تورمی را در بازار ایجاد كرده است.
خرید مسكن از توان دهك‌های بالا نیز خارج شده است
سلمان خادم المله، كارشناس اقتصاد مسكن می‌گوید: زمانی كه میانگین قیمت مسكن شهر تهران به بیش از 11 میلیون تومان در اسفندماه سال گذشته رسید در واقع از چارچوب تعادل عرضه و تقاضا خارج شد. متری 12 میلیون و 670 هزار تومان فعلی نیز قطعاً از توان دهك‌های میانی و حتی بعضی از دهك‌های بالای جامعه خارج شده است. لذا از این به بعد افزایش قیمت مسكن، صرفاً منجر به كاهش حجم معاملات می‌شود.
وی بیان می‌كند: تقاضا برای بازار مسكن از سه نوع مصرفی، سرمایه‌ای و سفته‌بازانه تشكیل می‌شود. با توجه به سطح درآمد دهك‌های هفت و هشت به عنوان متقاضیان مؤثر بازار مسكن، تقاضای سفته‌بازی هم تحت تأثیر قرار می‌گیرد. از این‌جا به بعد تغییرات قیمت مسكن شاید متناسب با متغیرها و چشم‌انداز كلان اقتصادی باشد اما از چارچوب تعادل عرضه و تقاضا خارج شده، لذا افزایش قیمت مسكن بیش از نرخ تورم، معنی‌دار نیست.
بازار مسكن نفس‌های آخر رشد قیمت را می‌كشد
هم‌چنین مهدی روانشادنیا كارشناس مسكن می‌گوید: از نظر قدرت خرید به نظر می‌رسد به شرایطی رسیده‌ایم كه قابلیت افزایش قیمت‌ها بیش از مقداری كه تا كنون اتفاق افتاده وجود ندارد. نمود این مساله در تعداد معاملات خردادماه بود كه كاهش معنی‌داری را شاهدیم. معاملاتی هم كه اتفاق می‌افتد باقیمانده تقاضا از سوی افرادی است كه دیر وارد بازار شدند و در نظر دارند ارزش پول خود را حفظ كنند. به عبارتی بازار از لحاظ افزایش قیمت نفس‌های آخر را می‌كشد.
وی افزود: بعید است كه اتفاق خاصی در قیمت مسكن رخ دهد مگر اینكه در حوزه ارزش پول ملی اتفاق جدیدی بیفتد كه طبیعتاً خریداران مسكن در سرمایه گذاری‌هایشان، قیاسی نسبت به نرخ ارز دارند.