جزئیات واگذاری زمین دولتی به مردم ونحوه ساخت/تام‌فازوتام‌اج چیست؟

عباس فرهادیه در گفت وگو با خبرنگار مهر، درباره جزئیات طرح تام فاز (تأمین مسكن به روش فروش اقساطی زمین) اظهار داشت: مشكلی كه در حال حاضر در بخش ساخت و ساز وجود دارد، تفاوت بالای هزینه تمام شده ساخت با قیمت زمین است كه به صورت 60 درصد هزینه زمین و 40 درصد هزینه ساخت و ساز این نسبت وجود دارد.
وی افزود: بسیاری از متقاضیان خرید مسكن، هزینه تمام شده ساخت یك واحد 75 متری كه حدود 200 تا 250 میلیون تومان می شود را دارند، اما نمی توانند خانه دار شوند چون قیمت زمین چند برابر قیمت ساخت این واحد است و خانوارها هزینه خریداری مسكن را ندارند.
پول ساخت را یكجا می گیریم، پول زمین را در اقساط 10 ساله
مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: از همین رو پیشنهاد شده تا در طرح تام فاز، مكانیزمی طراحی شود كه كسانی كه قدرت پرداخت پول ساخت (اعیانی) را دارند اما از پرداخت هزینه زمین (عرصه) ناتوانند، پول اعیان را یكجا در ابتدای پروژه ساخت، به یك حساب مسدودی در بانك عامل واریز كنند كه خیال پیمانكار راحت باشد كه پول ساخت و ساز وجود دارد؛ سپس پیمانكار وارد ساخت و ساز شود.
این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی یادآورد شد: پیمانكار نیز قرار نیست هزینه ساخت را افزایش دهد؛ بلكه همان هزینه ای كه در ابتدای پیمان، قرارداد شده است را تا انتها بر عهده می گیرد و افزایش هزینه ساخت نخواهیم داشت. سهم زمین هم كه سهم دولت است، در فروش اقساطی 10 ساله از سوی خریدار بازپرداخت می شود.

وی در پاسخ به این پرسش كه آیا این روش با روش فروش مسكن در طرح مسكن ویژه منطقه تهرانسر شهر تهران تشابه دارد؟ گفت: طرح تام فاز با طرح مسكن ویژه تهرانسر تقریبا تشابه دارد اما در طرح مسكن ویژه، پول ساخت در طول مدت زمان اخذ شد و برخی متقاضیان پول ساخت را با تأخیر دادند كه كل پروژه را با تأخیر زمانی روبه رو كرد. تام فاز به طرح مورت گیج در كشورهای خارجی شباهت دارد كه گفته می شود خریدار ابتدائا 30 درصد را پرداخت كند و 70 درصد به او تسهیلات داده می شود اما به جای آنكه 70 درصد تسهیلات داده شود، دولت این 70 درصد را بر عهده می گیرد.
فرهادیه تصریح كرد: پیشنهاد اولیه داده شده و در حال تنظیم سازوكار آن هستیم. به نظر ما در معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازی، اگر این طرح اجرایی شود، مشكل بخشی از مردمی كه پول ساخت را دارند ولی این پول یا به عنوان رهن (ودیعه مسكن) در اختیار موجر است یا به عنوان سرمایه گذاری در بازارهای موازی (ارز و طلا) در نقدینگی قرار دارد ولی هزینه خرید مسكن را ندارند، حل می كند.
وی در پاسخ به این پرسش كه آیا اخذ یكجای پول ساخت از خریدار، باعث نمی شود تا به مشتری فشار وارد شود؟ گفت: فردی كه می خواهد در 2 سال 250 میلیون تومان بدهد، قطعا از قبل این پول را داشته است؛ چون بسیاری از افرادی كه می خواهند از طریق تام فاز خانه دار شوند، امكان آن را ندارند كه این پول را 2 ساله كنار بگذارند این مبلغ اندوخته 10 ساله یك خانوار معمولی است ولی در دهك های هدف، بسیاری از افراد نمی توانند دو ساله 250 میلیون تومان را پس انداز كنند.
به سپرده های مسدودی، سود بانكی تعلق می گیرد
مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی تأكید كرد: به پولی كه متقاضی در حساب مسدودی قرار می دهد، سود سپرده بانكی تعلق می گیرد. ضمن اینكه اجرای پروژه هم به دلیل تأخیر تأدیه آورده از سوی متقاضیان، دچار مشكل نمی شود.
وی در پاسخ به این پرسش كه آیا پرداخت یكجای آورده (هزینه ساخت) از سوی متقاضیانی كه این پول را به عنوان ودیعه مسكن (پول پیش) كنار گذاشته اند، ولی در حال حاضر باید آن را به پیمانكار برای اجرای طرح تام فاز بدهند، مشكلی برای قشر مستأجر ایجاد نمی كند؟ خاطرنشان كرد: باید در دو سال زمان ساخت، به سمت پرداخت اجاره بهای بیشتر بروند و ودیعه كمتری به موجر بپردازند. ضمن اینكه سود سپرده ای كه به حساب مسدودی از سوی بانك عامل به متقاضی در طول زمان ساخت تعلق می گیرد، می تواند به عنوان بخشی از مابه التفاوت اجاره بها به متقاضیان كمك كار باشد. فردی كه می خواهد خانه دار شود، باید قدری به خودش فشار بیاورد. البته پرداخت سود سپرده به حساب مسدودی، از آنجایی كه این مبلغ به تدریج در اختیار پیمانكار قرار می گیرد، در هر بار كه مبلغی كه كسر می شود، سود سپرده به مبلغ باقی مانده تعلق می گیرد.
اخذ سود از به مابه التفاوت فروش یكجا و اقساطی زمین
فرهادیه درباره دریافت سود فروش زمین از متقاضی گفت: قطعا میان قیمت فروش یكجا و اقساطی «زمین» تفاوت وجود دارد و رقمی به عنوان سود فروش از متقاضی دریافت خواهد شد. اما در مورد درصد این سود هنوز با سازمان ملی زمین و مسكن به توافق نرسیده ایم.
تام إج: برنامه ریزی برای اجرای دو روش «اجاره داری حرفه‌ای» و «ساخت مسكن برای اجاره»
مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی درباره طرح تام اِج (تأمین مسكن اجاره ای) تصریح كرد: قرار است با این طرح، اجاره داری حرفه ای را در كشور اجرایی كنیم. ماجرا از این قرار است كه یك مالك، چند ملك در چند نقطه تهران داشته باشد؛ اجاره دادن این واحدها، آسیب زیادی به مالك وارد كرده و مشكلات گسترده ای با موجران خواهد داشت. مثلا وقتی لوله كشی یا تأسیسات واحدها دچار مشكل می شود، امكان تخلیه مستأجر را ندارد، مستأجران از پرداخت اجاره بها سر باز می زنند و بسیاری مشكلات فنی یا حقوقی دیگر. در هیچ جای دنیا، مردم شخصا و رأسا وارد موضوع اجاره داری نمی شوند بلكه مؤسساتی هستند كه این كار را انجام می دهند و درصدی هم از اجاره بابت اجرای كارهای موجر برمی دارند. حُسن این كار این است كه مؤسسه واسطه همه كارهای لازم را انجام می دهد؛ چون تعداد زیادی واحد اجاره ای در اختیار دارد، برای او به صرفه است كه تیم تأسیساتی و تعمیركار داشته باشد یا وكیل برای انجام كارهای حقوقی واحدهای تحت پوشش خود جذب كند. اجاره داری حرفه ای قیمت تمام شده اجاره بها را كاهش می دهد. تحویل واحدها به موجر یا جذب مستأجر جدید را هم همین مؤسسات انجام می دهند.
جزئیات نحوه سرمایه گذاری در كسب و كار «ساخت مسكن اجاره ای»
وی با اشاره به ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسكن، گفت: بر اساس این ماده، متقاضی ساخت مسكن اجاره ای به دولت مراجعه می كند و می گوید در ازای واگذاری زمین دولتی با قیمت كارشناسیِ زمان مراجعه و سپس 2 سال زمان ساخت و 5 سال زمان اجاره دادن آن، به پول سال صفر (سال مراجعه)، این زمین به مالك (سرمایه گذار) واگذار شده و پول رشد زمین در طول این 7 سال از سرمایه گذار اخذ نمی شود. به این شرط كه واحدهای ساخته شده 5 سال اجاره داده شود اما این واحدها (اعیانی) و همچنین اراضی واگذار شده (عرصه) و نیز درآمد حاصله از اجاره واحدها به مالكیت سرمایه گذار درمی آید و فقط تنها تا 5 سال اجازه فروش واحدها را ندارد. قیمت اجاره بها نیز بر اساس عرضه و تقاضا (قیمت روز بازار اجاره مسكن) تعیین می شود اما در اسناد این واحدها عدم اجازه فروش تا 5 سال و لزوم اجاره دادن آن واحدها ذكر می شود.
طرح ساخت مسكن اجاره ای فوق العاده سودده است
فرهادیه با بیان اینكه مطالعات اقتصادی این طرح انجام شده اظهار داشت: مطالعات ما حتی در حالات سخت گیرانه نشان می دهد این طرح، یك كسب و كار بسیار سودده و به نفع سرمایه گذار است.
وی درباره طرح تام كاد (تأمین مسكن كاركنان دولت) نیز گفت: آنچه در این طرح پیش بینی شده، 5 سال اول برای ورود به طرح بوده و 15 سال نیز بعد از سكونت، باید اقساط آن واریز شود كه مجموعا كاركنان دولت می توانند در 20 سال صاحبخانه شوند. سازمان برنامه و بودجه هم با جدیت در حال تهیه آیین نامه اجرایی آن است.
مخالفت دولت با معافیت مالیاتی موجران خوش حساب
مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن درباره سرنوشت لایحه ای كه وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح قانون مالك و مستأجر و استفاده از ابزار مالیاتی برای تشویق موجران به عدم افزایش اجاره بها، به كمیسیون اقتصاد دولت داده بود، گفت: با تغییری كوچك به سازمان امور مالیاتی واگذار شد و قرار شد سازمان امور مالیاتی نقطه بهینه ای برای معافیت مالیاتی این لایحه بیابد.
وی در پاسخ به این پرسش كه آیا نقطه بهینه معافیت مالیاتی، بر اساس متراژ است یا قیمت؟ گفت: هنوز به جمع بندی نرسیده ایم اما از آنجایی كه ملاك قرار دادن متراژ، بی عدالتی اجتماعی است و متراژ مسكن در نقاط مختلف شهرها یا حتی یك شهر با هم تفاوت دارد، معمولا اجاره بها را سازمان امور مالیاتی به عنوان نقطه بهینه معافیت مالیاتی در نظر می گیرد.